לקנות דירה או להמשיך לשכור?

לא משווים רק מחיר חודשי

ההחלטה בין קנייה לשכירות אינה רק שאלה של מחיר חודשי. זו השוואה בין שתי דרכים שונות להשתמש בכסף ולנהל את החיים.

בשכירות משלמים עבור הזכות לגור בנכס. בקנייה חלק מהתשלום מכסה ריבית ועלויות, וחלקו מחזיר את קרן המשכנתא ובונה הון בדירה. לכן אי אפשר להשוות רק בין שכר הדירה לבין ההחזר החודשי.

מה כולל צד הקנייה?

• הון עצמי והעלות האלטרנטיבית שלו
• ריבית והצמדה במשכנתא
• מס רכישה, תיווך, עורך דין ושיפוצים
• ביטוח, תחזוקה ותיקונים
• עלויות מכירה עתידיות
• השינוי האפשרי בשווי הדירה

מה כולל צד השכירות?

• שכר הדירה והעלייה האפשרית שלו
• הוצאות מעבר ותיווך
• השקעת ההון שלא שימש לרכישת דירה
• השקעת ההפרש החודשי, אם שכירות זולה יותר

משך המגורים והנחות החישוב

אחד המשתנים החשובים ביותר הוא משך המגורים. קנייה כוללת עלויות חד פעמיות גבוהות, ולכן תקופה קצרה יכולה להטות את התוצאה לטובת שכירות. ככל שנשארים בדירה זמן רב יותר, העלויות האלה מתחלקות על פני יותר שנים.

גם ההנחות משפיעות מאוד. עלייה קטנה יותר במחירי הדירות, תשואה גבוהה יותר בהשקעות או תחזוקה יקרה מהצפוי יכולות לשנות את התוצאה. לכן כדאי לבדוק כמה תרחישים ולא להסתפק במספר אחד.

יש גם שיקולים שאינם כספיים

קנייה מעניקה יציבות וחופש לשנות את הבית. שכירות מעניקה גמישות לעבור דירה או עיר, ודורשת פחות הון בתחילת הדרך.

מס רכישה ומס שבח תלויים במצב האישי ובהוראות החוק במועד העסקה. אין להניח אוטומטית שכל קונה פטור או שכל מכירה חייבת במס.

אפשר להשתמש במחשבון שכירות מול קנייה שלנו כדי להשוות את ההון הצפוי בשתי החלופות לאורך אותה תקופה.

משווים עלות כוללת ולא רק החזר מול שכר דירה

החזר משכנתא כולל גם החזר קרן שבונה בעלות בנכס, ולכן אינו זהה להוצאה על שכירות. מצד שני, בעל דירה משלם ריבית, ביטוחים, תחזוקה ועלויות עסקה שאינן הופכות להון. השוואה טובה מפרידה בין המרכיבים במקום להשוות שני מספרים חודשיים.

בצד השכירות צריך להביא בחשבון שינוי צפוי בשכר הדירה ועלויות מעבר. בצד הקנייה צריך להביא בחשבון תיקונים, ועד בית, שיפוץ, מסים אם חלים ועלות מכירה עתידית. אין צורך לנחש כל סכום במדויק, אך אסור להשאיר קטגוריה שלמה מחוץ לחישוב.

ההון העצמי נושא עלות חלופית

כאשר משתמשים בהון עצמי לקנייה, הוא מפסיק להיות זמין להשקעה או למטרות אחרות. העלות החלופית היא התשואה שהכסף עשוי היה להניב, אחרי מס ועלויות. זו אינה תשואה מובטחת, ולכן נכון לבדוק כמה תרחישים ולא שיעור יחיד.

גם בעלות על דירה יכולה לייצר עליית ערך, אך המחיר אינו עולה בקו ישר וכל דירה מושפעת ממיקום, מצב, תכנון וסביבה. יש להפחית עלויות קנייה ומכירה לפני שמייחסים את כל העלייה לרווח.

משך המגורים יכול להפוך את התוצאה

עלויות עסקה מרוכזות בתחילת הקנייה ובסופה. כאשר מוכרים לאחר תקופה קצרה, הן מתחלקות על מעט שנות מגורים ועלולות להפוך את הקנייה ליקרה גם אם מחיר הדירה עלה. ככל שהתקופה ארוכה יותר, ההשפעה היחסית שלהן קטנה.

אבל אופק ארוך אינו מבטיח שקנייה עדיפה. ריבית גבוהה, תחזוקה יקרה או תשואה חלופית טובה יכולים להשאיר את השכירות תחרותית. מנגד, עלייה חדה בשכר הדירה או במחיר הנכס יכולה לחזק את הקנייה. המטרה היא לזהות אילו הנחות משנות את ההחלטה.