מתי מחזור משכנתא משתלם?

מהו מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא החלפה של המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה. המטרה יכולה להיות הפחתת הריבית, הקטנת ההחזר החודשי, קיצור התקופה או שינוי רמת הסיכון בתמהיל.

ירידה בריבית אינה מבטיחה שהמחזור משתלם. צריך להשוות את המשכנתא החדשה ליתרה ולתקופה שנותרו במשכנתא הקיימת, ולא לתנאים שהיו ביום שבו היא נלקחה.

אילו עלויות צריך להביא בחשבון?

מחזור עשוי לכלול עמלת פירעון מוקדם, עמלה תפעולית, שמאות, רישומים ועלויות נוספות. אם עוברים לבנק אחר, התהליך עשוי לכלול גם מסמכים ובדיקות חדשות.

לדוגמה, אם המחזור עולה 12,000 ₪ וחוסך 500 ₪ בחודש, נקודת האיזון הפשוטה היא לאחר כ-24 חודשים. אם מתכננים למכור את הדירה לפני כן, ייתכן שהמחזור לא יספיק להחזיר את העלויות. במועד מכירה או סילוק מוקדם צריך להשוות גם את יתרת החוב ואת עמלות הסילוק בכל חלופה באותו מועד, ולא רק את ההחזרים שנחסכו. נקודת איזון המבוססת רק על חיסכון חודשי אינה כוללת את כל ההבדלים האלה.

אבל החיסכון החודשי אינו הנתון היחיד שחשוב לבדוק. אפשר להקטין את ההחזר באמצעות הארכת המשכנתא, ובכל זאת לשלם יותר בסך הכל. לכן צריך להשוות גם את תקופת ההלוואה ואת העלות הכוללת שנותרה.

שתי דרכים נפוצות למחזור

הקטנת ההחזר החודשי יכולה להקל על התקציב, אך הארכת התקופה עלולה להגדיל את העלות הכוללת.

בקיצור התקופה שומרים על החזר דומה ומסיימים את המשכנתא מוקדם יותר. בדרך כלל זו האפשרות שחוסכת יותר ריבית, אם התקציב מאפשר זאת.