דיור ואשראי
איך בנוי תמהיל משכנתא?
התפקיד של מסלולים, תקופות, הצמדה ושינויי ריבית, והסיבה שבוחנים את התמהיל כולו ולא רק את ההחזר הראשון.
המסלולים המרכזיים
משכנתא בדרך כלל אינה הלוואה אחת, אלא שילוב של כמה מסלולים. לכל מסלול יש ריבית, תקופה ורמת סיכון משלו. השילוב ביניהם נקרא תמהיל משכנתא.
- ריבית קבועה לא צמודה: הריבית וההחזר החודשי נקבעים מראש. המסלול מעניק ודאות, אך הריבית ההתחלתית עשויה להיות גבוהה יותר
- ריבית קבועה צמודה למדד: הריבית קבועה, אך יתרת ההלוואה וההחזר עשויים לעלות עם מדד המחירים לצרכן
- ריבית פריים: הריבית משתנה בהתאם לריבית הפריים. הקרן אינה צמודה למדד, אך ההחזר יכול לעלות או לרדת כאשר הריבית במשק משתנה
- ריבית משתנה: הריבית מתעדכנת בנקודות זמן שנקבעו מראש. המסלול יכול להיות צמוד למדד או לא צמוד
למה משלבים כמה מסלולים?
תמהיל מאפשר לפזר סיכונים. חלק מהמשכנתא יכול לספק יציבות, וחלק אחר יכול לאפשר גמישות או ריבית התחלתית נמוכה יותר. עם זאת, פיזור אינו מבטל סיכון. תמהיל עם שיעור גבוה של מסלולים משתנים או צמודי מדד עדיין עלול להתייקר משמעותית.
לפי מגבלות בנק ישראל, לפחות שליש מהמשכנתא צריך להינתן בריבית קבועה, ולא יותר משני שלישים בריבית משתנה.
מה כדאי להשוות?
לא כדאי לבחור תמהיל רק לפי ההחזר הראשון. חשוב לבדוק גם את הנתונים הבאים.
- מהו ההחזר הגבוה שעלול להיווצר
- כמה כסף צפוי להיות משולם לאורך כל התקופה
- כיצד עליית ריבית או אינפלציה תשפיע על ההחזר
- האם ניתן לבצע פירעון מוקדם ובאילו עלויות
- האם ההחזר ישאיר מספיק מרווח בתקציב המשפחתי
מתאימים את התמהיל למשפחה
תקופה ארוכה יותר יכולה להקטין את ההחזר החודשי, אך בדרך כלל מגדילה את הריבית הכוללת. תקופה קצרה חוסכת ריבית, אך דורשת החזר חודשי גבוה יותר.
אין תמהיל אחד שמתאים לכולם. תמהיל טוב צריך להתאים להכנסה, ליציבות התעסוקתית, ליכולת להתמודד עם עלייה בהחזר ולתוכניות המשפחתיות.
אפשר להשתמש במחשבון תמהיל המשכנתא שלנו כדי לבנות עד שמונה מסלולים, להשוות תמהילים ולבחון שינויים בריבית ובמדד. בשדה הריבית מזינים את הריבית השנתית הנומינלית של המסלול: המחשבון מחלק אותה ל-12. אין להזין במקומה ריבית אפקטיבית שנתית ללא המרה מתאימה. הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא אפקטיבית ואינה הצעת הריבית האישית שלכם.
בשורה התחתונה
תמהיל משכנתא צריך להיבחן לפי העלות, הסיכון והיכולת לעמוד בהחזר לאורך שנים, ולא רק לפי התשלום הראשון.
מחשבונים קשורים
מקורות להמשך בדיקה
המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ השקעות, פנסיוני, מס או משפטי. לפני החלטה כספית יש לבדוק את הנתונים העדכניים ואת ההתאמה למצב האישי.